# Сельская ипотека при банкротстве

> Источник: https://line-prava.com/selskaya-ipoteka-pri-bankrotstve — «Линия Права», банкротство физических лиц.
> Обновлено: 04.09.2026. Авторы — практикующие юристы фирмы.

**Короткий ответ юриста.** Сельская ипотека со ставкой до 3 % — обычный залог, и статья 446 ГПК ипотечное жильё не защищает: при банкротстве заложенный дом реализуется, даже если он единственный. Но с сентября 2024 года работает статья 213.10-1 закона 127-ФЗ (введена законом 298-ФЗ от 08.08.2024): отдельное мировое соглашение с банком позволяет вывести единственное ипотечное жильё из-под продажи — платежи продолжаются на прежних условиях, а остальные долги списываются. Разберём программу и этот механизм.

---

[](https://line-prava.com/yuristy/karev-nikita-mihajlovich/)[Карев Никита Михайлович](https://line-prava.com/yuristy/karev-nikita-mihajlovich/)Старший юрист · «Линия Права»613 просмотровОбновлено 04.09.20264 мин чтения
## Как устроена сельская ипотека

- ставка — до 3 % годовых, на приграничных сельских территориях — до 0,1 %;
- сумма — до 6 миллионов рублей, первоначальный взнос — от 20 %, срок — до 25 лет;
- жильё — в сельских населённых пунктах и посёлках до 30 тысяч жителей;
- заёмщик в течение **пяти лет** должен работать в агропромышленном комплексе, социальной сфере села, ветеринарии или органах местного самоуправления либо вести своё дело в сельском хозяйстве;
- при увольнении на поиск новой подходящей работы даётся полгода — иначе банк вправе поднять ставку до рыночной.

Льготной здесь является *только ставка*. Залог — самый обычный: дом и участок находятся у банка в обеспечении до полного расчёта. Входит ли конкретный посёлок в программу, подскажут банк-агент или администрация района — перечни территорий утверждают регионы.

## Почему статья 446 не спасает ипотечный дом?

Защита единственного жилья в статье 446 ГПК сформулирована с прямым исключением: она не действует, если помещение «является предметом ипотеки и на него может быть обращено взыскание». То же написано про земельный участок под домом. Поэтому при серьёзной просрочке банк вправе пойти в суд и продать дом с торгов, а в деле о банкротстве заложенное жильё включается в конкурсную массу — основную часть выручки получает банк-залогодержатель. *Низкая ставка от риска не защищает*: значение имеет только платёжная дисциплина. Общий разбор темы — в статье [об ипотеке при банкротстве](https://line-prava.com/bankrotstvo-pri-ipoteke-v-2026-godu-novyj-zakon-kak-sohranit-kvartiru/).

> Бесплатная консультация юриста: 8 800 600-39-42 · Telegram: t.me/liniya_prava_yurist

## Отдельное мировое соглашение: как сохранить дом

Статья 213.10-1 позволяет заключить с ипотечным банком **отдельное мировое соглашение** прямо в деле о банкротстве, если заложенный дом — единственное жильё семьи. Согласие остальных кредиторов не требуется, возражения финансового управляющего суду не мешают. Платить по графику может третье лицо — например, родственник — или сам должник из доходов, на которые взыскание не обращается. С утверждением соглашения дом и участок под ним выводятся из-под реализации, требования банка исполняются на первоначальных условиях — прежняя ставка сохраняется, — а остальные обязательства проходят через процедуру и списываются. Один нюанс: если другого имущества не хватает на долги первой и второй очереди, на специальный счёт вносится сумма до 10 % стоимости жилья. Если дом заложен ещё раз — например, под потребительский кредит, — сторонами соглашения должны стать все залоговые кредиторы из реестра.

## Просрочка по сельской ипотеке: что делать

| Шаг | Действие |
|---|---|
| 1 | письменно обратиться в банк за реструктуризацией, пока просрочка короткая |
| 2 | проверить право на кредитные каникулы при падении дохода более чем на 30 % |
| 3 | следить за трудовым условием программы: увольнение из АПК грозит ростом ставки |
| 4 | если кроме ипотеки давят другие кредиты — обсудить процедуру с отдельным мировым |
| 5 | крайний вариант — продажа дома с согласия банка до торгов, по рыночной цене |
Каникулы дают передышку до полугода, но применяются один раз по одному договору — условия и лимиты мы разобрали в материале [о кредитных каникулах](https://line-prava.com/kreditnye-kanikuly-2026-kto-mozhet/). При добровольной продаже разница между ценой и остатком по договору остаётся вам; на торгах в процедуре жильё обычно уходит дешевле рынка — ещё один довод не затягивать. Главная ошибка — молчать и копить просрочку: чем она длиннее, тем меньше вариантов остаётся.

Итог: сельская ипотека не делает дом неприкосновенным — залог есть залог. Но терять жильё при финансовом провале сегодня не обязательно: отдельное мировое соглашение сохраняет дом с прежней ставкой, а остальные обязательства уходят через процедуру. Схема тонкая, требует расчёта и переговоров с банком — приходите на бесплатную консультацию, юрист посчитает ваш вариант по вашим цифрам.

---
*Автор материала: Карев Никита Михайлович, Старший юрист · «Линия Права».*

## Полезное по теме

- [Ипотека и жильё](/bankrotstvo-pri-ipoteke-edinstvennoe-zhile/)
- [Списание ипотеки](/spisyvaetsya-li-ipoteka-pri-bankrotstve/)
- [Нечем платить](/ne-mogu-platit-ipoteku-2026/)
- [Банкротство на селе](/bankrotstvo-selskih-zhitelej/)

*Банкротство физических лиц — «Линия Права»: 8 800 600-39-42, Telegram: t.me/liniya_prava_yurist, консультация бесплатная.*