# Просрочка по ипотеке: что будет по срокам

> Источник: https://line-prava.com/prosrochka-po-ipoteke-chto-budet — «Линия Права», банкротство физических лиц.
> Обновлено: 04.09.2026. Авторы — практикующие юристы фирмы.

**Короткий ответ юриста.** Просрочка по ипотеке развивается по календарю: с первого дня начисляется неустойка, после 30 дней запись уходит в бюро кредитных историй, а после 90 дней банк вправе потребовать досрочного возврата всей суммы и обратиться в суд за обращением взыскания на квартиру. Забрать жильё за небольшую задолженность нельзя: по ст. 54.1 102-ФЗ взыскание не допускается, если она меньше 5 % стоимости квартиры, а просрочка короче 3 месяцев. До иска ситуацию спасают ипотечные каникулы, реструктуризация или продажа квартиры, а при других кредитах — банкротство с сохранением ипотечного жилья.

---

[](https://line-prava.com/yuristy/lysenko-egor-dmitrievich/)[Лысенко Егор Дмитриевич](https://line-prava.com/yuristy/lysenko-egor-dmitrievich/)Управляющий партнёр · «Линия Права»804 просмотровОбновлено 04.09.20265 мин чтения
## Что происходит при просрочке по ипотеке: от первого дня до торгов

Банк действует по внутреннему регламенту, но ключевые точки одинаковы у всех: они привязаны к закону об ипотеке (102-ФЗ), закону о потребительском кредите (353-ФЗ) и ГК. Вот типичная последовательность для заёмщика-гражданина.

| Срок просрочки | Что происходит |
|---|---|
| 1-й день | платёж считается просроченным, начисляется неустойка по договору |
| 3–30 дней | СМС, звонки, письма банка; предложение внести платёж или оформить каникулы |
| 30 дней | сведения о просрочке передаются в бюро кредитных историй и хранятся 7 лет |
| 60–90 дней | дело передаётся в отдел взыскания, банк проверяет залог и страховку |
| 90 дней и больше | требование о досрочном возврате всего кредита; срок на исполнение — не меньше 30 дней |
| после требования | иск в суд об обращении взыскания на квартиру; рассмотрение 2–6 месяцев |
| после решения | исполнительный лист, приставы, публичные торги |
Неустойка по ипотеке гражданина ограничена законом: не выше ключевой ставки Банка России на день заключения договора, если проценты за период просрочки продолжают начисляться, или 0,06 % в день, если не начисляются (п. 3 ст. 9.1 102-ФЗ). Если в договоре цифра больше, её можно оспорить в суде.

## Когда банк вправе забрать квартиру, а когда нет?

Залог — это не автоматическое право на жильё. Ст. 54.1 102-ФЗ запрещает обращать взыскание, если одновременно выполнены два условия: сумма неисполненного обязательства меньше **5 % от стоимости квартиры** и просрочка короче **трёх месяцев**. Но есть оговорка о систематичности: если платежи нарушались больше трёх раз за 12 месяцев, даже мелкие и короткие просрочки дают банку право на иск.

- единственное жильё в ипотеке не защищено: исключение прямо записано в ст. 446 ГПК;
- суд по просьбе заёмщика вправе отсрочить продажу квартиры на срок до одного года (п. 3 ст. 54 102-ФЗ), если причины уважительные и залог не связан с бизнесом;
- начальная цена на торгах — 80 % от рыночной по отчёту оценщика (ст. 54 102-ФЗ); повторные торги — со снижением ещё на 15 % (ст. 58);
- если банк оставил квартиру себе, а её стоимости не хватило, остаток задолженности гражданина считается погашенным (п. 5 ст. 61 102-ФЗ).

Куда уходит разница, если квартира продана дороже остатка кредита, разобрано в статье статье о деньгах после продажи ипотечной квартиры.

> Бесплатная консультация юриста: 8 800 600-39-42 · Telegram: t.me/liniya_prava_yurist

## Что можно сделать до суда

Пока требование о досрочном возврате не выставлено, у заёмщика больше рычагов, чем кажется. Главное — не молчать: банку выгоднее сохранить платящего клиента, чем годами продавать залог.

- **Ипотечные каникулы по 76-ФЗ.** Право, а не милость банка: единственное жильё, кредит до 15 млн ₽, до 6 месяцев отсрочки один раз по одному договору. Основания — потеря работы, больничный дольше двух месяцев, инвалидность первой или второй группы, снижение дохода больше чем на 30 % при платеже выше половины дохода, рост числа иждивенцев.
- *Реструктуризация* — увеличение срока или временное снижение платежа по программе банка; как её получить, читайте в материале [реструктуризация ипотеки](https://line-prava.com/restrukturizaciya-ipoteki-kak-poluchit/).
- **Самостоятельная продажа по 140-ФЗ.** С сентября 2024 года заёмщик вправе подать банку заявление и продать квартиру сам за 4 месяца по цене не ниже установленной банком — без торгов и дисконта. Подробно: [как продать ипотечную квартиру](https://line-prava.com/prodat-ipotechnuyu-kvartiru-s-dolgom/).
- Страховка: если просрочка вызвана болезнью или потерей работы, проверьте полис — часть выплаты по договору страхования жизни или от потери дохода закрывает платежи.

Общая инструкция на случай, когда платить нечем совсем, — в статье [нечем платить ипотеку: что делать](https://line-prava.com/nechem-platit-ipoteku-chto-delat/).

## Что делать, если банк уже подал иск

Иск не означает, что квартира потеряна. В процессе заёмщик вправе оспорить сумму и неустойку, заявить о снижении неустойки по ст. 333 ГК, не согласиться с оценкой и представить свой отчёт, попросить отсрочку реализации до года. Часто банк соглашается на *мировое соглашение*: заёмщик гасит просрочку по графику, а иск прекращается. Как проходит взыскание и что происходит после решения, описано в материале статье о том, что делать, если банк подал в суд.

## Когда пора списывать долги и можно ли сохранить квартиру

Если просрочка по ипотеке — следствие других кредитов и микрозаймов, разумнее не тянуть до торгов, а разобрать всю нагрузку целиком. С 8 сентября 2024 года действует ст. 213.10-1 127-ФЗ: в банкротстве гражданина суд утверждает мировое соглашение с ипотечным банком, по которому платежи за квартиру вносит третье лицо — родственник или созаёмщик, — ипотека сохраняется, а остальные кредиты списываются. Условие: заёмщик не имеет других способов платить и ипотечное жильё для него единственное.

Если же неподъёмна сама ипотека, квартира продаётся в процедуре, банк получает выручку, а остаток задолженности списывается вместе с прочими обязательствами. Что выбрать и как проходит процедура с залогом, читайте в статье [банкротство при ипотеке: как сохранить квартиру](https://line-prava.com/bankrotstvo-pri-ipoteke-v-2026-godu-novyj-zakon-kak-sohranit-kvartiru/). Пока идёт процедура, начисление неустойки останавливается, а исполнительные производства приостанавливаются.

Итог: просрочка по ипотеке — это не мгновенная потеря квартиры, а цепочка сроков, на каждом звене которой есть законный ход: каникулы, реструктуризация, самостоятельная продажа, отсрочка реализации в суде, банкротство с сохранением жилья. Чем раньше заёмщик выбирает вариант, тем дешевле он обходится. На бесплатной консультации юрист посмотрит договор и график, посчитает, какой инструмент подходит именно вам, и скажет честно, где хватит переговоров с банком, а где нужна процедура.

---
*Автор материала: Лысенко Егор Дмитриевич, Управляющий партнёр · «Линия Права».*

## Полезное по теме

- [Нечем платить ипотеку](/nechem-platit-ipoteku-chto-delat/)
- [Банкротство при ипотеке](/bankrotstvo-pri-ipoteke-v-2026-godu-novyj-zakon-kak-sohranit-kvartiru/)
- [Не могу платить ипотеку](/ne-mogu-platit-ipoteku-2026/)
- [Кредитные каникулы](/kreditnye-kanikuly/)

*Банкротство физических лиц — «Линия Права»: 8 800 600-39-42, Telegram: t.me/liniya_prava_yurist, консультация бесплатная.*